中国住宅市场将面临房改以来最深刻的转型

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　　未来的3-5年，中国房地产市场将面临1998年房改以来最深刻的转型。

　　从一个更高的层次看中国的房地产市场。如果我们总结过去30年中国发展的主题，应该是“开放”，简言之，外向型经济是中国过去30年发展的真正推动力。但未来30年，中国经济的发展趋势将围绕着一个主题——城镇化。这是一个极其深刻的变局，并不是本文可以讨论透彻的，我们只是从房地产市场的角度来考虑城镇化问题。

　　城镇化对房地产市场的影响，最直接的无疑是城镇化建设，从这一点看，中国的房地产市场将继续红火30年，乃至50年，这一点毋庸置疑。但中国房地产市场未来30年的最大蛋糕在哪里？并非新房开发，而是二手、租赁市场。正如鑫尊置地董事长刘军所言：“我们相信，中国未来30年，二手房市场的发展速度将远远大于新房市场。”

　　城镇化过程中，住宅市场的核心问题将是“居者有其屋”，房屋将是日常消费品，而非投资、投机品，当然更不是奢侈品。要实现居者有其屋，必须解决两个问题：一是居住价格(购买价格和租赁价格)占居民收入比重降低，二是房屋交易(新房、二手、租赁)更为顺畅。

　　当新房价格普遍高出居民的消费能力时，二手房及房屋租赁将成为第一选择。同时，城镇化将改变中国的户籍、社保制度，居民的迁徙将越来越常见，而且这一点，目前除去北京、上海这样的城市外，其他城市已经在逐步展开。因此，城镇化的为房地产市场带来的不仅仅是大量的工程建设，而是内需的激活，二手房市场的蓬勃发展，在这一过程中，二手房交易、租赁交易在整个的住宅交易中的份额将不断上升。我们甚至可以预言，在京沪粤等省市，住房二手交易将很快超越新房市场，这也正是一个地区房地产市场成熟的标志。